Vastaan Sami Rajalan 5.5.2021 Akaan Seudussa julkaistuun kirjoitukseen, jossa valtuutettu ja kaupunginhallituksen jäsen Rajala (kok) esitti näkemyksiään. Rajalan näkökohta oli näennäisesti yritysmyönteinen, mutta nopea reagointi pariin niin sanotusti puskista tulleeseen ostotarjoukseen on kokonaisuus huomioiden mielestäni sangen väärä ja naiivi.
Lue lisää: Tonttikauppaa kaupunginhallituksessa
On totta, että maapoliittinen ohjelma (vuodelta 2009) todellakin kaipaa päivitystä. Suuntalinjat sille ja sen käytölle on luotava heti. Näkemys siitä, että ohjelman päivittäminen veisi nykyresursseilla vuosia on totta, jos nimenomaisena tarkoituksena on tehdä se itse.
Itse haluaisin tähän hommaan käytettävän ulkopuolista toimijaa tai ostopalvelua, joka on tehnyt näitä vuosia. Heillä on kuitenkin jo näkemys vastaavista ja kuten näitä muitakin selvityksiä kunnasta nähneenä, niin heillä tuppaa muutenkin jäämään jotain ”vanhaa” tietoa, josta voidaan päätellä, että copy-paste hommia on tehty. Kerrankin meidän ei olisi pakko niinkään miettiä omaa ja suunnatta resursseja aikaa vievään tuntemattomaan. Hoidetaan homma konsultilla, joka tietää tavat ja toimintamallit, eikä nyt haittaisi edes kopioidut toimintamallit, jos ne vain ovat hyväksi havaittuja.
On hyvä, että kaupunki ostaa raakamaata, jota kaavoitetaan niin asukkaille, kun yrittäjillekin. Raakamaita tulisi mielellään olla tarvetta vastaavasti, mielellään ylikin. Tämänkin jutun kohteena ollut maa-alue oli hankittu kaupungille ihan hiljan.
Toimintamallina raakamaan ostossa ja jälleenmyynnissä ei kuitenkaan voi olla vain yrityksiä koskeva nykymalli, jossa näitä kaupungin maita on siellä täällä ja harvat edes tietävät missä, ja missä vaiheessa on niiden kaavoitus jne.
Kaupungissa yrityspuolella sitten odotellaan, että joku ehkä ottaisi yhteyttä. Mistään ei kuitenkaan löydy yksinkertaistettua tietoa asiasta.
Tai niin kuin tässä tarkastelun kohteessa olleessa tapauksessa, joku ehkä vinkkasi jollekin, että hei, nyt olisi tällainen ostettu kaupungille, kiinnostaako? – Tottakai kiinnostusta oli, mitä en ihmettele. Maa-alue on logistisesti keskeisellä paikalla aivan moottoritien välittömässä läheisyydessä.
Tällaisia hienoja yritystonteiksi soveltuvia alueita on meillä harvoin tarjolla.
On myös aivan oikein, että 27.4. Kaupunginhallitus jätti hyväksymättä ostotarjoukset Lentiläntien varressa sijaitsevista määräaloista ja käynnisti kaavamuutoksen, jonka jälkeen muodostetut tontit asetetaan julkiseen myyntiin yrittäjien tasapuolisen kohtelun varmistamiseksi.
Perustelu oli hyvä, muttei kokonaisuutta tarkastellen riittävä. Nyt ei katsottu tontin elinkaarta riittävästi tulevaisuuteen. Toki, asiaa aiemmin 30.3. käsitellyt kaupunginhallitus oli yksimielisesti oikeilla jäljillä, kun halusivat pyytää elinvoimalautakunnalta lausunnon siitä, miten mahdollistetaan kulku määräalojen taakse jäävälle alueelle ja onko tarjottu hinta linjassa alueen sijainnin kanssa ja onko tarkoituksenmukaista myydä 7 789 neliömetrin suuruista määräalaa, kun ei ollut tarkkaa tietoa aiottujen rakennusten kerrosneliömetreistä.
– Edellistä ei vain riittävästi noteerattu, jos lainkaan.
Järjestelmällinen maankäytön suunnittelu ja toteutus on vastauksena edelliseen ja kaiken a ja o. Tulossa olevan uuden maapoliittisen ohjelman tulee voimakkaasti ohjata sitä strategisesti. Kaupungin pitää voida tarjota tontteja tasapuolisesti halukkaille ja niitä on oltava resursoituna riittävästi, elinvoiman takaamiseksi. Meidän tulee olla joustava ja nopea toimija, totta. Kuitenkin niin, että ei singahdeta ja toimita, kuten pupujussit vähän siellä ja täällä ja nopeasti äkkiä heti, -päämäärättömästi.
Itse haluaisin nähdä tulevaisuudessa, yhtä aktiivista tonttipolitiikkaa yrityksille, kun mitä nyt yksityisille tarjotaan. Netistä nappia painamalla, voisi yritykset tutustua kunnan tarjoamiin yritystontteihin. Pienillä ja keskisuurilla tonteilla, olisi kunnallistekniikkakin vieressä. Pohjatyöt voisi aloittaa melkein heti.
Kun kunta alkaisi kaavoittamaan, jotain tiettyä aluetta, siitäkin laitettaisiin tieto julkisesti nähtäville.
Ennakkovarauksen tehnyt yritys tietylle maa-alueelle, saisi kauppojen syntyessä, jotain ennakkoetua esimerkiksi hinnassa tai vaikka paljun. Näin ollen yritysten tarpeitakin voitaisiin huomioida jo etukäteen kaavoituksessa. Tontteja voisi tarpeen vaatiessa yhdistää.
Lisää siis avoimuutta ja ennakoitavuutta, jota esimerkiksi AkaaPointin tapauksessa ei ole.
Hukkapalakiinteistö olisi kaupungin maalle väistämättä muodostunut, jos kaupunginhallitus olisi maakaupat suoraan hyväksynyt. En myöskään väheksy mahdollisen päätöksen valitusoikeutta, mikä olisi myöskin syntynyt. Toki kaupoissa on myös lisäehto: Jos kaupunki tulevissa hankkeissaan mahdollistaa rakentamisen jo sovitun rakentamiseen nyt soveltuvan alueen lisäksi, tulee sen maksaa lisähintaa myyjälle. Ehdot ok. Kaikki käytettävissä oleva maa käyttöön vaan.
Onnistuneessa kaavoituksessa saamme hyödynnettyä kaikki käytettävissä olevat neliöt, niin tahtoessamme, eikä kaupungille jää epämääräisen muotoisia ”hukkapalakiinteistöjä”, muiden tonttien taakse. Jos kaupat olisi toteutuneet, niin ao paikan hukkapalakiinteistön todennäköisin käyntikin olisi ollut vain Tojantien suunnasta ja kiinnostus siihen yrityksiltä varmasti lähellä nollaa.
Intressit kenelläkään kehittää aluetta enempiä: nolla.
Sommittelin oheen pikaisesti kuvan siitä, minkälainen kaava alueella noin niin kuin voisi olla.
Kyseessä on siis tontti 39-12 ja naapuritontti 39-23 joka on myös kunnan, tosin vuokrattu.
Voimassa oleva vuokrasopimuskaan ei ole koskaan ongelma. Se voidaan neuvotella kaavoituksen yhteydessä uudelleen. Jos sommittelemalleni maa-alueelle suunniteltaisiin vielä toinen sisäänkäynti Tojantien suunnasta, voisi esim. tontteja 4, 5, 6 kasvattaa lisää Postin suuntaan ja muutenkin lisätä tontteja tai niiden kokoa. Variaatioita on monia.
Sommitelmani keskellä on pieni puistikko, jossa olisi ehkä aluetta palveleva muuntamo ja tarvittaessa vaikka pieni pumppaamo.
Kaikkeen pitää myös varautua. Ei ole mitään järkeä, että jokainen vetää, mistä vetää, sähkönsä ja vetensä, eikä edellinen ole myöskään suoraan selvää, saadaanko haluttuja, ainakaan kohtuullisin kustannuksin.
Jos paikalle olisi tulossa vaikka yritys, joka käyttää paljon sähköä, on aivan olennaista, että muuntamo sijaitsee lähellä, mieluiten vieressä. Rakennetaan siis infrakin valmiiksi.
Onhan tälläkin alueella jo asemakaava, mutta se on niin ylimalkaisesti tehty, eikä vastaa tämän päivän tarpeita, niin joko sitä pitää päivittää ja tarkentaa, tai tehdä tälle omansa. Sellainen, joka vastaa tahtotilaamme.
Kun kaavan ensimmäinen luonnos on valmis, voisi sen lähettää lausunnolle Eleniaan ja HS-veteen, jotta voisivat siihenkin jo etukäteen varautua. Hintaakin tonteista voisi pyytää enemmän, kun kaikki olisi jo valmista, eikä yrittäjien tarvitsisi varautua yllätyksiin.
Prosessi rakennuslupaankin on nopeampi jo kaavoitetuilla alueilla.
Alueen VL-1 (Puisto) kaavamääräys on seuraava: ”Lähivirkistysalue. Alueella on erityisiä luontoarvoja. Alueella saattaa sijaita muinaismuistoja. Ennen alueeseen kohdistuviin toimenpiteisiin ryhtymistä tulisi pyytää lausunto kaupungin ympäristönsuojeluviranomaiselta. ”Määräys on vain yleiskaavassa, mutta tällaisten merkintöjen takana voi olla esim. jotain suojeltavaa, mistä ei niin julkisesti huudella, mutta onko niitä vai ei? Se pitää selvittää. – Se myös selviää, kun kaavoitus alueella alkaa. Toivotaan, ettei siellä olisi liito-oravaa tai viitasammakkoa.
Alueella on myös korkeuseroja. Geokarttoja tarkastellessani huomasin, puiston (ja alueen) maan olevan kohoavaa MrM eli moreenimuodostumaa (drumliinia) eli hiekkamoreenia. Ei ole siis kalliota räjäyteltäväksi. Ei olisi myöskään ensimmäinen mäki, minkä voisi tasaiseksi vetää tai edes madaltaa. Kuntakin voisi saada edellisestä tuloja, tehdessään diilin vaikka paikallisen maanrakennusyrittäjän kanssa soran jälleenkierrättämisestä ja vaikkapa hyödyntää sitä alueen infraa rakentaessaan.
Edellisestä herää myös kysymys, onko meillä kaavoitus saanut ansaitsemaansa arvostusta? Lähdetäänkö meillä tekemään, ennen kuin edes mietitään, mitä tehdään ja mitkä ovat sen pidempiaikaiset vaikutukset? Meillä on kaavoituksessa kaavoja jonossa, mutta onko meillä halu saada vain ”kaava” vai ”The Kaava”. Ohjataanko kaavoitustamme riittävästi, jotta saamme sitä mitä haluamme. Tietääkö kaavoitus mitä haluamme? Tiedämmekö itsekään?
Rajalan näkemykseen siitä, että emme pystyisi kaupunginhallituksen valitseman linjauksen mukaan suoraan yritysten räätälöityihin tarpeisiin vastaamaan, jos joku haluaisi ostaa esim. yritykselleen lisää maata naapurista, kun kaikki pitäisi tontittaa ja asettaa ne julkiseen myyntiin, on lähtökohtaisesti mielestäni omituinen.
Jos ei ole vielä tarkempaa kaavaa, eikä mitään estettä, niin toki jos ostaja löytyy, myydään kuten ennenkin. Tarvetta vastaan. Vanhasta, vanhanaikaisesta tavasta pitää kuitenkin päästä eroon.
Tonttejakin on monen kokoisia. Niitä voi yhdistellä ja lohkoa. Jos kaavoitetulla ja tontitetulla alueella ei ole juuri sitä 500m2 lisätarvetta vastaavaa tonttia, eikä tarpeeseen pystyttäisi vastaamaan, muuta kuin myymällä naapuritontin 5.000m2, niin olisiko se väärin?
Aivan kuten kunnankin pitää ennakoida, tulee paikallisen yrittäjänkin ennakoida yrityksensä tilantarve. Ei voida olettaa, että kunnan maa naapurissa olisi reserviä, eikä kenenkään intressi ole hukkamaat. Toki, jos varsinaisten tonttien ympärillä on varsinaista joutomaata, voidaan niille tehdä väljät kaavaehdot, jolloin lisämaan ostaminen tontitetun maan vierestä voisi olla mahdollista yrityskäyttöön.
Jos yrittäjä haluaa lisää tilaa, pitää siitä olla valmis maksamaan. Jos se itselle haluttu naapuritontti sitten menee myyntiin, niin kylmä fakta on se, että kuka siitä eniten on valmis maksamaan, se sen saakoon. Mieluiten vielä tarjouskaupalla, jolloin kunta määrää pohjahinnan. Se on kunnankin edun mukaista.
Mielipiteemme Rajalan kanssa eroavat myös siinä, että Rajalan mielestä kaupungin tulisi myydä maa-alueitaan, kuten tähänkin asti ja rinnalla päivitetään maapoliittinen ohjelma.
Ensisijaisesti mielestäni meidän tulee tarkastella asioita kokonaisuuksina ja päästä vanhasta toimintamallista eroon, kuitenkin niin, että toistaiseksi tarkastelemme maakauppoja kriittisesti ja tapauskohtaisesti. Kuitenkin maapoliittisen ohjelman päivitys tulee olla prioriteettinä 1, joka myös ohjaa tulevaisuuden maankäyttöä ja sen strategista suunnittelua.
Mielestäni meidän tulee selkeyttää toimintalinjat ja toimintapolitiikkamme. Kaikki maa on hyödynnettävä, parhaalla mahdollisella tavalla ja turvata tasapainoinen, kestävä ja tavoitteellinen yhdyskuntarakenne.
Maa ei ole vara, jota riittää tuhlattavaksi.
Valtuutettu Rajala myös miettii, että muutettiinko nyt kaupunginhallituksessa lyhyellä harkinnalla jotain, mitä ei olisi pitänyt muuttaa. Hänen mielestään asia tulisi ottaa uudelleen hallituksen käsittelyyn itseoikaisulla ja tehdä ainoa oikea päätös, eli myydä kyseiset maa-alueet niistä tarjouksen tehneille yrityksille.
Edellisestä olen jyrkästi eri mieltä. Kunnan pitää toimia avoimesti, pitkäjänteisesti, ohjatusti kaikkia kohden syrjimättömästi, kuitenkin päämäärähakuisesti pyrkiä kohti tasapainoa, myös tonttipolitiikassa, jossa kysynnän ja tarpeen tulee kohdata. Tarkemmat perustelut olen yrittänyt selvittää perinpohjaisesti edellä.
Puokkoilevasta pupujussipolitiikasta on päästävä eroon, eikä tarvetta esimerkiksi kaupunginhallituksen itseoikaisuun ole.
Elina Talonen-Ojanperä
Luottamushenkilö, Kuntavaaliehdokas, PS
Suunnittelija, Liikennealan insinööriopiskelija
